土地を上手に活用することによって、土地の評価減や納税資金の確保などのメリットがあります。
本記事では、賃貸マンションなど賃貸住宅を活用した相続税対策について解説していきます。
目次
土地の有効利用による相続税対策
被相続人（相続をさせる側の亡くなられた方）が死亡した時に相続が開始される事になりますが、その相続が起きたときに、財産分与が行われます。
この残された財産の中には、現金以外にも、土地などの不動産が含まれる事が、半数以上と言われております。
不動産があるのに現金がないという人も少なくはなく、相続税対策としての土地の有効活用のことがよく挙げられます。
土地の代表的な節税対策としては以下の方法が挙げられます。
・賃貸マンション建築などによる賃貸住宅の経営
・小規模宅地等の特例
賃貸マンション建築による節税
ここでは、賃貸マンション建築などによる賃貸住宅の経営について見ていきましょう。
遊休地あるいは自宅敷地の余裕部分にマンションやアパートなどの貸家を建てる方法はいまや、常套手段となっています。
たしかに、不動産経営の採算がとれるのであれば、非常に有効な節税対策といえます。
有効な節税対策になりうる理由として、以下の効果をもたらすからです。
・土地の評価を下げることができる
・建物の評価を下げることができる
・小規模宅地等の特例が使える
自用地にマンションなどの貸家を建てると、その土地は「貸家建付地」になり評価が下がります。（⇒貸家建付地の評価方法）
「貸家建付地」の計算方法は以下のようになり、借地権割合が70％の場合（借家権割合は30％）になり、自用地の21％評価減になります。
自用地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合）＝貸家建付地の評価額
固定資産税評価額は、おおむね建築費用の60%程度となります。
マンション建築することによって財産の40%を圧縮することができ、さらに貸家は自家用の70%で評価されるので、2億円の費用でマンションを建築した場合、8,400万円まで圧縮することができます。（⇒貸家の評価方法）
また、建築費用を銀行からの融資でまかなう場合、借入金を債務控除として相続財産から控除することも可能です。
空き地などに貸家を建てると、その土地は事業用宅地としての適用対象となり、200㎡までの部分については50%減での評価をすることができます。（⇒小規模宅地等の特例の詳細）
賃貸住宅による相続税対策が人気の理由
一般的に相続が起きる年齢と言えば、ある程度年齢を重ねてからの方が多くなります。
年金もあてにできない時代になってきている為、親が残した土地を活用し、賃貸で収入を得る事によって、老後の生活に余裕を持たせようとする人も増えてきています。
なぜこのような活用法を選ぶかと言うと、遊休地の活用をする事によって、節税をする事が可能となり、かつ、不労所得として家賃収入が見込めるからです。
通常であれば、更地で土地を持っている場合、固定資産税の金額は、毎年1.4％の税金がかかってきます。
それに対し、例えばその土地を活用して6戸の賃貸住宅を建て、「小規模住宅等の特例」の制度を活用する事により、納税しなければならない税金が、6分の1に抑える事も可能となるのです。
固定資産税は、その土地を持っていると言うだけで、資産として扱われ、毎年課税される事になります。
そのため、節税と、副収入の観点から、賃貸事業を行う人が多くいると言うわけなのです。
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いかがだったでしょうか？賃貸マンションなどの賃貸住宅による相続税対策についての解説でした。（⇒相続税対策ガイドに戻る）
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